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媒介契約
ご所有不動産の売却をご依頼頂く場合、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく「媒介契約」を行います。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あり、いずれも有効期間は3か月以内で更新が可能です（更新後の有効期間も3か月以内）。どれにするかは依頼者が選びます。ダイサワでは自己発見取引が可能で、定期的な業務報告があり、煩雑な買主様との交渉等を一本化できる「専任媒介契約」をお勧めしております。
一般媒介契約
【特徴】
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複数の宅建業者に重ねて依頼できる媒介契約
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他にどの業者と媒介契約を結んでいるか明らかにする「明示型」と明らかにしない「非明示型」がある
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レインズの登録義務なし
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業務処理報告の義務もなく、売却活動の進捗がわかりづらい
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自己発見取引可能
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依頼している各社に対して、個別に対応する頻雑さあり
専任媒介契約
【特徴】
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専属専任媒介契約同様1社のみに依頼する媒介契約
―以下の点が「専属専任」と異なりますー
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自己発見取引可能
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媒介契約締結後7営業日以内にレインズに登録
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業務処理報告は2週間に1度以上文書等で報告
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媒介契約の有効期間は最長3か月間（更新後も最長3か月間）
専属専任媒介契約
【特徴】
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1社のみに依頼する媒介契約（依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて売買・交換の媒介・代理を依頼することはできない）
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自己発見取引（売主様自らが買主様を探して、仲介会社を通さず直接売買契約を結ぶこと）ができない。
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媒介契約締結後5営業日以内にレインズに登録
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業務処理報告は1週間に1度以上文書等で報告
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媒介契約の有効期間は最長3か月間（更新後も最長3か月間）
＼ ＼媒介種類を選ぶポイント／／
売りやすい物件は一般媒介
売りやすい（特に問題のない）物件や築年数の浅い物件は、広告掲載さえしてくれていれば不動産会社の売却力にも左右されにくく、また買い手の幅が広がり囲い込みもされない一般媒介がおススメです。
売りにくい物件は専任媒介
売りにくい（問題のある）物件や築年数の古い物件、売却価格の低い物件は、複数の不動産会社に依頼できる一般媒介だと自社で成約しないと報酬が受取れない上に調査や確認事項が複雑で面倒だったりするので積極的に売ろうとはしてくれません。積極的に活動してくれそうな良い不動産会社を見つけて専任媒介がおススメです。
レインズ
レインズは宅地建物業法に基づき国土交交通大臣が指定した不動産流通機構で、通称「レインズ」と呼ばれています。不動産会社が媒介契約等によって物件売却の依頼を受けた場合、その対象不動産の情報が、レインズのシステムに登録されます。レインズに登録された情報を他のすべての不動産会社に提供することで、最適な買主を探すことができるよう、不動産流通の円滑化を促進しています。
売りたい方の依頼に基づいて不動産情報をレインズに登録し、不動産業界全体が提携して買いたい方をお探しします。また、買いたい方は登録された最新の豊富な情報の中から最適なお住まいや不動産を紹介します。
なお、レインズは宅地建物取引業者が法的に負っている「守秘義務」を前提としているため、一般の方には公開されません。
仲介手数料
不動産売却を依頼する不動産会社には、売買が成立に至った際に報酬として仲介手数料がかかります。仲介手数料の金額については、宅地建物取引業法で以下のように上限が定められています。
これには不動産会社が買い手を見つけるための販売活動など含まれており「通常の仲介業務で発生する費用」に限られます。
売主希望により通常では行わない特別な広告宣伝費や、遠隔地への出張費用などは仲介手数料とは別に請求となります。
※簡易計算方式（税別）
例えば売買価格が1,500万円とすると、仲介手数料は以下の通りです。
仲介手数料＝（売買価格）1,500万円×3%＋6万円＝51万000円×消費税率
仲介手数料は、あくまでも「上限額」ということで、どんな場合でも上記の金額で固定されている訳ではなく、それより低い額なら構わないのです。実際に仲介手数料を半額にしたりするケースもみられます。
しかし、仲介手数料が安ければいいと一概には言えません。仲介手数料が安くてもサービスの質が悪ければ納得のいく売却は期待しにくいかもしれません。上限いっぱいの仲介手数料でも、できるだけ条件良く売却できれば結果的に満足度も高いと思います。
仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶのは失敗のもと。営業担当者とじっくり話をして信頼できると思える不動産会社に売却を依頼することが重要です。
囲い込みと両手取引
売主様より売却依頼を受けた仲介業者が自ら買主様を見つけて売買が成立に至った場合には売主様・買主様の双方から仲介手数料を受領することができます。売主様買主様の両方より仲介手数料が受領できるので「両手取引」といわれています。
一方、売主様より売却依頼を受けた仲介業者ではなく他の仲介業者の買主様にて売買が成立に至った場合は、それぞれのお客様からしか仲介手数料を受領することができません。片方より仲介手数料を受領することができないので「片手取引」といわれています。
そのため、売主様より売却依頼を受けた仲介業者からすれば「両手取引」は仲介手数料を二倍受領できるため、目指したいところではあります。しかし”故意に両手取引に仕向ける行為”は売主様のためになりません。両手取引を故意に狙うということは、他社への情報開示を行わないこと。これは「囲い込み」と呼ばれる大変悪質な行為です。
囲い込みの具体的な方法は、例えば専任または専属専任媒介の売却依頼の場合は「レインズ」と呼ばれる不動産業者間の情報システムへ登録が義務づけされていますが、その「レインズ」へ登録しなかったり、他社の問合せに対して「もう売れてしまいました」「商談中です」などと嘘を並べて他社に紹介しないことです。
売主様からすれば仲介業者が「片手取引」だろうが「両手取引」だろうが関係ありません。
仲介業者が利益のみを追求して、売却物件を囲い込む行為は、売主様の信頼や利益を損なう行為です。しかし残念ながら「囲い込み」は、不動産業界に古くからある悪しき習慣なのです。